Exploateringsnämnden — 23 april 2026

§34 Projekt Önskehemsplan i Högdalens centrum. Förnyat inriktningsbeslut Dnr E2025-00907 Beslut Exploateringsnämnden beslutar enligt exploateringskontorets förslag: 1. Exploateringsnämnden godkänner förslag till inriktning och ger exploateringskontoret i uppdrag att fortsätta planering för projekt Önskehemsplan upp till 13 miljoner kronor (förnyat inriktningsbeslut), som underlag för kommande genomförandebeslut. Reservation Gabriel Kroon (SD) reserverar sig mot beslutet med hänvisning till sitt förslag. Handlingar i ärendet Exploateringskontorets tjänsteutlåtande från den 12 mars 2026. Nämndens behandling av ärendet Framlagda förslag till beslut 1) Ordföranden Anders Österberg m.fl. (S), Deniz Butros m.fl. (V), Lennart Tonell (MP), vice ordföranden Dennis Wedin m.fl. (M), Peter Öberg (L) och Linn Bessner (C) föreslår (se beslutet). 2) Gabriel Kroon (SD) föreslår att nämnden beslutar att avslå kontorets förslag, samt att därutöver anföra följande: Projektet Önskehemsplan syftar till att bygga nya bostäder och verksamhetsytor genom att ta befintliga parkeringsplatser vid och Högdalens centrum i anspråk. Sverigedemokraterna är positiva till en utveckling av Högdalens centrum men vi är kraftigt negativa till att detta sker på bekostnad av befintliga p-platser. Beslutsgång Ordföranden Anders Österberg (S) ställer förslagen mot varandra och finner att nämnden beslutar enligt kontorets förslag som stöds av ordföranden Anders Österberg m.fl. (S), Deniz Butros m.fl. (V), Fleminggatan 4 Lennart Tonell (MP), vice ordföranden Dennis Wedin m.fl. (M), Box 8311 104 20 Stockholm Peter Öberg (L) och Linn Bessner (C). https://start.stockholm/exploateringskontoret Särskilt uttalande Linn Bessner (C) lämnar särskilt uttalande enligt följande: Stockholm behöver fler höga hus, i synnerhet i kollektivtrafiknära lägen och på redan hårdgjord yta. Tillgången på sådana platser är begränsad, och därför anser Centerpartiet att det inom Projekt Önskehemsplan finns stor potential att med det förnyade inriktningsbeslutet se över möjligheterna till att inrymma en märkesbyggnad – och huruvida detta kan medföra en bättre kalkyl för projektet. Fleminggatan 4 Box 8311 104 20 Stockholm https://start.stockholm/exploateringskontoret Exploateringskontoret T jTäjnäsntseteuutltålåtatannddee Projekt syd D nDrn Er E22002255--0000990077 2026-03-12 Handläggare Till Johan Skutin Exploateringsnämnden 08-508 266 73 2026-04-23 Projekt Önskehemsplan i Högdalens centrum. Förnyat inriktningsbeslut Förslag till beslut 1. Exploateringsnämnden godkänner förslag till inriktning och ger exploateringskontoret i uppdrag att fortsätta planering för projekt Önskehemsplan upp till 13 miljoner kronor (förnyat inriktningsbeslut), som underlag för kommande genomförandebeslut. Sverker Henriksson Biträdande förvaltningschef Jenny Linné Avdelningschef Kristian Ekbom Enhetschef Sammanfattning Projektet Önskehemsplan tillför nya bostäder och handelsytor i ett kollektivtrafiknära läge som bidrar till flera av stadens mål för att stärka Högdalens centrum och skapa mer attraktiva och trygga allmänna platser. I översiktsplanen pekas parkeringsytor vid Högdalens centrum särskilt ut som en stor möjlighet till Exploateringskontoret stadsutveckling. Projekt syd Fleminggatan 4 Planförslaget har varit på samråd och stadsbyggnadsnämnden Box 8189 104 20 Stockholm beslutade 2025-12-11 att godkänna samrådsredogörelsen. Telefon 08-508 266 73 Exploateringskontoret lämnade sitt remissvar i plansamrådet Växel 08-508 276 00 johan.skutin@stockholm.se daterat 2025-05-12. Planförslaget är i huvudsak i exploateringskontoret.expl@stockholm.se Org nr 212000-0142 överensstämmelse med inriktningsbeslutet och planbeställningen. start.stockholm De viktigaste synpunkterna på remissen var att det vore positivt för stadens genomförandeförmåga om exploateringsgraden ökade, samt att befintlig elnätstation behöver inrymmas i det underjordiska garaget i enlighet med markanvisningsavtalet. Vid exploateringsnämndens inriktningsbeslut 2022 redovisade lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden ett positivt nettonuvärde om 5,3 miljoner kronor inklusive tidigare nedlagda utgifter. De sammanlagda utgifterna i löpande prisnivå beräknades till cirka 95,3 miljoner kronor. Projektets täckningsgrad inklusive nedlagda nettoutgifter beräknades uppgå till 106 procent. Försäljningsinkomster beräknades till 43,7 miljoner kronor. Vid inriktningsbeslut 2022 tillämpades ett riskpåslag om 25 procent på stadens arbeten inom allmän platsmark. Inriktningsbeslutet innebar att exploateringsnämnden gav kontoret i uppdrag att fortsätta planeringen för projektet upp till 13 miljoner kronor som underlag för kommande genomförandebeslut. En aktuell lönsamhetskalkyl enligt nuvärdesmetoden för projektet redovisar nu ett negativt nettonuvärde om 24 miljoner kronor inklusive tidigare nedlagda utgifter vilket är en försämring jämfört med inriktningsbeslutet. De sammanlagda projektutgifterna i löpande prisnivå beräknas till cirka 129,1 miljoner kronor. Ökningen beror främst på högre bygg- och ledningsflyttkostnader (cirka 10 miljoner kronor), höjda kalkylpåslag för reservkostnader (cirka 12,7 miljoner kronor) och framflyttad tidplan som ger indexuppräkning av utgifterna (cirka 7 miljoner kronor). Projektets täckningsgrad inklusive nedlagda nettoutgifter beräknas uppgå till 78 procent vilket är en försämring jämfört med inriktningsbeslutet. Projektet bedöms medföra många fördelar för Högdalens centrum. Trots att projektekonomin i nuläget visar ett negativt nettonuvärde är det angeläget att projektet ges möjlighet att utredas vidare för att undanröja osäkerheter i kalkylen och ge ett bättre underlag för kommande genomförandebeslut. Alternativa lösningar för att nå en bättre lönsamhet i projektet kommer att utredas inför nämndens nästa beslut (genomförandebeslut) som planeras till Q2 2029. Det kommande arbetet med systemhandlingen ryms inom ramen för befintligt inriktningsbeslut. Ärendet är ett förnyat inriktningsbeslut för projekt Önskehemsplan i Högdalen. Bakgrund Projektområdet är beläget vid Önskehemsplan i södra delen av Högdalens centrum och består av tre delområden. Dels inom stadens fastighet Örby 4:1 (asfalterade markparkeringar och gator), och dels Niams två tomträttsfastigheter Fotot 2 (befintliga centrumlokaler) och Imröret 10 (asfalterade inlastningsytor till befintliga centrumlokaler). Inom projektet planeras det totalt för cirka 250 nya lägenheter och cirka 3700 kvadratmeter nya centrumlokaler. I Niams planerade underjordiska garage under det så kallade Önskehemskvarteret löses allmän besöksparkering och utrymme för inlastning till centrum. Det finns befintliga underjordiska lastkajer som Niam äger och delvis kommer att kunna bygga ihop med det nya garaget. Figur 1: Projektområdet Tidigare beslut Exploateringsnämnden beslutade 2022-05-12 att anvisa marken inom området till Niam. Delar av markområdet ska säljas till Niam och andra delar ska upplåtas med tomträtt. Stadsbyggnadsnämnden påbörjade planarbetet år 2022. Planförslaget har varit på samråd och stadsbyggnadsnämnden beslutade 2025-12-11 att godkänna samrådsredogörelsen. Detaljplaneförslaget Samråd för ny detaljplan för del av fastigheten Imröret 10 m.fl. vid Önskehemsplan i Högdalen skedde 25/3–5/5 2025, S-Dp 2020-11016, se plankarta i bilaga 1, och utdrag nedan. Figur 2: Utdrag ur samrådsförslagets plankarta, S-Dp 2020- 11016. Exploateringskontoret lämnade sitt remissvar i plansamrådet daterat 2025-05-12. Planförslaget är i huvuddrag i överensstämmelse med inriktningsbeslut och planbeställning. De viktigaste synpunkterna på remissen var att det vore positivt för stadens genomförandeförmåga om exploateringsgraden ökade, samt att befintlig elnätstation behöver inrymmas i det underjordiska garaget i enlighet med markanvisningsavtalet. Figur 3: Situationsplan Tidigare förslag att behålla viss markparkering på det som i framtiden kommer att utgöra Önskehemsplan, det vill säga torgytan mellan det nya Önskehemskvarteret och befintliga centrumbyggnader, har under arbetets gång justerats så att markparkeringen i huvudsak tagits bort från torgytan. Staden planerar investeringar i gator, torg och ledningar. Önskehemskvarteret och intilliggande torg mm Norra delen av nuvarande Önskehemsgatan stängs av och möjliggör att Niam bygger det nya Önskehemskvarteret, med centrumlokaler i bottenvåningar, bostäder i form av hyresrättslägenheter ovanpå, samt underjordiskt garage i två våningar för både boende och allmänhet. Ellevios befintliga elnätstation behöver flyttas, och ska inrymmas i Niams garage under Önskehemskvarteret. Ellevio har under samrådet inkommit med synpunkter på att det behövs ytterligare en elnätstation i området för att klara den nya bebyggelsens effektbehov. Att hitta en lokalisering för den extra elnätstationen är ett arbete som återstår. Stockholm Exergi har en befintlig underjordisk fjärrvärmekammare i östra delen av markparkeringsplatsen intill återvinningsstationen. Kammaren kommer i konflikt med Önskehemskvarterets sydöstra hörn, varför diskussioner pågår för att hitta en lösning. Den kvarvarande södra delen av Önskehemsgatan behöver anpassas för att framledes klara att busstrafiken flyttas dit. Gatan behöver breddas något jämfört med dagens gatusektion. Även viss ombyggnad av Skebokvarnsvägen kommer att behövas. Nya torgytor skapas öster och norr om Önskehemskvarteret för att tillföra värden i form av vistelsekvalitet, orienterbarhet och trygghet. Nya lokaler för handel och verksamheter i bottenvåningar bidrar till ökat liv och rörelse i gaturummet och skapar ett tryggare centrum, särskilt kvällstid. Ett stort tillskott av bostäder innebär att fler människor kommer röra sig i området, vilket ytterligare förstärker trygghetskänslan. Torgytan norr om Önskehemskvarteret kommer att ligga direkt ovanpå lastfaret i Niams garage. Jorddjupet är på det tunnaste stället under 0,5 meter. För att säkerställa att garaget och torget går att bygga på detta sätt har detaljerade utredningar av sektioner tagits fram som har förankrats hos trafikkontoret redan i tidigt skede inför plansamråd, då de föreslagna speciallösningarna kan innebära avsteg från stadens tekniska handbok. Dessa detaljerade lösningar kommer att behöva studeras närmare i den kommande systemhandlingen. Imröret 10 Inom Imröret 10 ska Niam uppföra en ny byggnad med centrumlokal i bottenvåningen och bostäder i form av bostadsrättslägenheter ovanpå. Fotot 2 Inom Fotot 2 planerar Niam att riva den befintliga centrumbyggnaden och ersätta den med en ny byggnad med centrumlokaler i bottenvåningen och bostäder i form av hyresrättslägenheter ovanpå. Fastigheten ligger strax intill brokonstruktionen över tunnelbanespåren. Niam kommer att behöva samordna sig och träffa avtal med trafikförvaltningen innan arbetena kan påbörjas. Befintlig grillkiosk intill fastigheten kommer att behöva evakueras under byggtiden. Det är önskvärt att hitta en ny placering för grillkiosken som är åtminstone likvärdig med dagens. Ägaren till grillkiosken och Niam har inlett en dialog. Skärmtak, trappa mm I Högdalsgången som löper genom Högdalens centrum finns stora glasade skärmtak, vilka detaljplanen ska ge planstöd åt. Norr om kvarteret Fotot innehåller detaljplanen en möjlighet att anlägga en trappa som leder ner från den gränden mellan kvarteret Perspektivet och tunnelbanebyggnaden till parkstråket i Bandängen. Trappan skulle förbättra siktlinjerna till parken från centrum, och ökar tryggheten både i centrum och i parkstråket. Detaljplanen möjliggör för att trappan byggs i framtiden. Det fortsatta arbetet ska undersöka möjligheten att lösa finansiering av trappan inom projektets ram. Ekonomiska konsekvenser för staden Kontoret redovisar här de ekonomiska förutsättningarna för projektet enligt nuvärdesmetoden och vilka budgetkonsekvenser projektet medför. Lönsamhetskalkyl enligt nuvärdesmetoden Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden tar hänsyn till kommande investeringar från och med beslutstillfället i löpande priser och beaktar de ekonomiska konsekvenserna för både investeringar, driftkostnader och intäkter. Lönsamhetskalkylen enligt nuvärdesmetoden för projektet redovisar ett negativt nettonuvärde om 24 miljoner kronor inklusive tidigare nedlagda utgifter motsvarande -96 tusen kronor/ekvivalent lägenhet1. Det nya önskehemskvarteret och det nya underjordiska garaget kommer att upplåtas med tomträtt. Fotot 2 är redan upplåten med tomträtt. De delar av Imröret 10 som ska utgöra kvartersmark för bostäder kommer att säljas. Exploateringsgraden uppgår till 5,03. De sammanlagda projektutgifterna i löpande prisnivå beräknas till cirka 129,1 miljoner kronor, varav 5,6 miljoner kronor är utgifter före år 2026, det vill säga redan nedlagda utgifter. De redan nedlagda utgifterna består främst av utredningskostnader inför samråd och exploateringskontorets egen tid. Projektutgifterna avser främst ombyggnad av Önskehemsgatan och Skebokvarnsvägen, anläggande av nya torgytor samt ledningsflyttar såsom till exempel flytt av en befintlig elnätstation. Av dessa utgör 1,4 miljoner kronor projektutgifter som redovisas som driftkostnader. Försäljningsinkomster som avser försäljning av markområdet som ska utgöra kvartersmark för bostäder inom Imröret 10 1 Ekvivalent lägenhet motsvarar den sammanlagda tillkommande ytan (bruttoarean) för bostäder, kommersiella lokaler etc. dividerat med 100 (en the text that you want to appear here. lägenhet motsvarar 100 kvadratmeter bruttoarea). beräknas till 39,5 miljoner kronor och reavinsten beräknas uppgå till 38,7 miljoner kronor. Sedan inriktningsbeslutet har den beräknade projektutgiften för utredning och projektering ökat med cirka 5,3 miljoner kronor och den beräknade utgiften för anläggningsarbetena, där flytt av ledningar och elnätstation ingår, har ökat med 10 miljoner kronor. Risk- och reservmedel enligt kontorets nya rutiner har avsatts vid kalkylering för bland annat osäkerheter gällande omfattning av ledningsomläggningar. Det medför att budgeten för risk och reserv sammanlagt är högre nu än vid inriktningsbeslutet och ger en kalkylerad ökad utgiftspost på 12,7 miljoner kronor. Sedan inriktningsbeslutet har stadens beräknade intäkt från markförsäljning minskat med cirka 3,6 miljoner kronor, medan prisavdraget som Niam får göra från köpeskillingen för att de löser centrumverksamheternas inlastning och avfallshantering i det underjordiska garaget har ökat med cirka 1,3 miljoner kronor. Skillnaden beror på att markpriset och prisavdraget har olika indexering (genomsnittspriser på bostadsrätter enligt mäklarstatistik respektive konsumentprisindex). Staden och Niam kom i juni 2025 överens om ett tilläggsavtal till markanvisningen där prisavdraget sänktes med 4 miljoner kronor. Niam ska stå för anslutningar till VA och andra tekniska ledningar och system. Projektets nettoexploateringsutgift per ekvivalent lägenhet beräknas uppgå till 408 tusen kronor i fast prisnivå. Detta är i jämförelse med andra motsvarande projekt likvärdigt eller något högre2. Projektets täckningsgrad inklusive nedlagda nettoutgifter beräknas i detta skede uppgå till 78 procent. I nedanstående tabell redovisas skillnader mellan senaste inriktningsbeslut och förslag till förnyat inriktningsbeslut. 2 Nyckeltalet visar projektets nettoutgift per ekvivalent lägenhet inklusive the text that you want to appear here. redan nedlagda utgifter. Inriktnings- Förnyat beslut inriktningsbeslut Utredningsutgifter 13 mnkr 13 mnkr Nettonuvärde 6 mnkr -24 mnkr Täckningsgrad 106 % 78 % Projektutgifter 95,3 mnkr 129,1 mnkr därav risk 12,4 mnkr 7,5 mnkr därav reserv 17 mnkr Försäljningsinkomster 43,7 mnkr 39,5 mnkr Nettoexploateringsutgift 300 tkr 408 tkr per ekvivalent lägenhet Budgetkonsekvenser Projektbudget och försäljningsinkomster Projektutgifter för projektet beräknas till cirka 129,1 miljoner kronor i löpande prisnivå. Utfallet över åren beräknas bli enligt nedanstående tabell: Budgetkonsekvenser Ack Investering t.o.m. Mnkr 2025 2026 2027 2028 2029 Senare Totalt Utgifter inkl. förvärv (-) -5,6 -3,6 -3,3 -0,5 -7,8 -108,3 -129,1 Inkomster (exkl. försäljning) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Nettoutgift (-) /-inkomst -5,6 -3,6 -3,3 -0,5 -7,8 -108,3 -129,1 Försäljningsinkomst 0,0 0,0 0,0 0,0 39,5 0,0 39,5 Stadens utgifter/inkomster för exploateringen bedöms kunna finansieras via exploateringsnämndens investeringsbudget för år 2026. Behov av medel för åren därefter får beaktas i exploateringsnämndens kommande budgetarbete. Driftbudget Projektet bedöms påverka stadens och exploateringsnämndens resultat enligt nedanstående tabell. Budgetkonsekvenser Drift Kom- Mnkr 2026 2027 2028 2029 2030 Senare mentar Resultatpåverkan ExplN Löpande intäkter/kostnader 0,0 0,0 0,0 1,7 1,7 max 1,7 Ej aktiverbara utgifter -0,4 -0,2 -0,1 -0,1 0,0 0 totalt -1,4 Ej aktiverbara inkomster 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0 totalt 0 Internränta 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 max -3,4 Avskrivningar 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 max -3,2 år 2035 Reavinster/förluster 0,0 0,0 0,0 38,7 0,0 0,0 totalt 38,7 Offentliga bidrag upplösning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 totalt 0 Offentliga bidrag internränta 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Summa resultatpåverkan nämnd -0,4 -0,2 -0,1 40,3 1,7 Resultatpåverkan TRN+SDN Icke offentliga bidrag upplösning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 totalt 0 mellan -0,1 Driftskostnader TRN+SDN 0,0 0,0 0,0 -0,1 -0,1 och -0,1 mellan 0 Underhållskostnader TRN 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 och -0,1 Summa resultatpåverkan TRN+SDN 0,0 0,0 0,0 -0,1 -0,1 De beräknade drift- och underhållskostnaderna inom trafiknämndens och stadsdelsnämndens ansvarsområden beräknas efter genomförandet uppgå till cirka 0,2 miljoner kronor. Projektutgifter som redovisas som driftkostnader uppgår till 1,4 miljoner kronor. Projektet har inga inkomster som ska redovisas som driftintäkter och inte heller några icke offentliga bidrag. Internränta och avskrivningar (kapitalkostnaderna) för exploateringsnämnden beräknas uppgå till cirka 6,6 miljoner kronor det första året och minskar därefter något genom avskrivningar. Intäkterna för tomträttsavgälder beräknas till cirka 1,7 miljoner kronor per år. Reavinsten beräknas uppgå till 38,7 miljoner. Ekonomiska osäkerheter Det finns ett antal faktorer som kan påverka projektets utformning, utgiftsnivå, genomförbarhet och exploateringsgrad (se Risker och osäkerheter). Det fortsatta arbetet kommer att fördjupas i en systemhandling för allmän plats. Risk- och reservmedel enligt kontorets nya rutiner har avsatts vid kalkylering för bland annat osäkerheter gällande omfattning av ledningsomläggningar. Det medför att budgeten för risk och reserv sammanlagt är högre nu än vid inriktningsbeslutet. Detta trots att projektet har kommit längre i processen. Risk- och reservmedlen belastar kalkylen med 24,5 miljoner kronor. Risk- och reservmedlen är satta för att täcka de risker för kostnadsökningar som projektet identifierat, se Risker och osäkerheter, samt ta tillräcklig höjd för oförutsedda kostnader. Det går i nuläget inte att avgöra om alla de förutsedda riskerna och osäkerheterna faller ut men projektet arbetar för att minimera riskerna och behoven av att nyttja risk- och reservmedlen. Efter att systemhandlingen tagits fram kan stadens utgifter beräknas med bättre noggrannhet och risk- och reservpåslagen sänkas. Projektet kommer att byggas ut etappvis samtidigt som allmänheten behöver kunna nyttja delar av området och pågående verksamheter ska kunna vara öppna med fungerande angöring och teknisk försörjning. De största ekonomiska osäkerheterna bedöms vara kopplade till ökade kostnader för ledningsomläggningar, och då särskilt för flytten av Ellevios befintliga elnätstation, samt att projektets tidplan blir förlängd vilket kan flytta fram inkomster från markförsäljningen. Projektet är dock fortsatt som mest känsligt för en eventuell minskad exploateringsgrad inom den del av Imröret 10 som ska säljas. Känslighetsanalys visar att om försäljningspriset minskar med 10 procent inom Imröret 10, så sjunker nettonuvärdet med 7 miljoner kronor till -31 miljoner kronor, och täckningsgraden sjunker från 78 procent till 71 procent. Projektet kan komma att behöva provisorier i samband med ledningsomläggningarna. Det finns även osäkerheter kring omläggningarnas omfattning. Osäkerheterna ska utredas vidare under arbetet med systemhandlingen. En annan osäkerhet är indexförutsättningarna. Skillnaderna i den avtalade indexeringen för markpris och Niams prisavdrag har gjort att stadens beräknade inkomst från markförsäljningen har minskat sedan inriktningsbeslutet medan prisavdraget som Niam får göra från köpeskillingen har ökat. Fortsatt arbete kommer att innebära fortsatt översyn av alternativa lösningar som skulle ge en bättre projektekonomi för staden. Slutsats ekonomi En aktuell lönsamhetskalkyl enligt nuvärdesmetoden för projektet redovisar nu ett negativt nettonuvärde om 24 miljoner kronor inklusive tidigare nedlagda utgifter vilket är en försämring jämfört med inriktningsbeslutet. Projektets täckningsgrad inklusive nedlagda nettoutgifter beräknas uppgå till 78 procent vilket är en försämring jämfört med inriktningsbeslutet. I det kommande systemhandlingsarbetet för allmän plats kommer staden att få bättre kunskap om platsens förutsättningar och genomförandet av projektet. Det kommer därefter att vara möjligt att beräkna stadens utgifter med bättre noggrannhet och risk- och reservpåslagen kan sänkas. Det kan medföra en förbättring av projektets lönsamhet beroende på vilka kostnader som faller ut och om riskerna och därmed riskpåslag och projektreserv kan minskas I det fortsatta arbetet ska projektet se över och försöka begränsa kontorets utgifter utifrån projektets ekonomiska förutsättningar. Kontoret ska även se över möjligheten till att öka intäkterna. En god kostnadskontroll kommer fortsatt att krävas eftersom kalkylen visar på ett negativt nuvärde. Generellt gäller att de investeringar som är nödvändiga eller bidrar mest till att uppnå projektmålen prioriteras högst. En förutsättning för projektet är att det vid tidpunkten för kommande genomförandebeslut ska ha en bättre lönsamhet. För att kunna starta det arbetet behöver projektets kalkylerade kostnader ha bättre noggrannhet, vilket en systemhandling bidrar till. Hur projektet uppfyller stadens mål Projektet bidrar till stadens mål i huvudsak i enlighet med vad som redovisades i inriktningsbeslutet. Nya bostäder och handelsytor tillförs i ett kollektivtrafiknära läge som bidrar till flera av stadens mål för att stärka Högdalens centrum och skapa mer attraktiva och trygga allmänna platser. I översiktsplanen pekas parkeringsytor vid Högdalens centrum särskilt ut som en stor möjlighet till stadsutveckling. Byggaktören, tillika nuvarande centrumägaren Niam, är beredda att utveckla projektet nu. Bostadsbebyggelse Projektet planerar nu för cirka 250 nya lägenheter, vilket är en ökning med 10 lägenheter jämfört med inriktningsbeslutet. Fördelningen mellan hyresrätter och bostadsrätter är cirka 70/30 procent, vilket är en liten ändring jämfört vid inriktningsbeslutet då fördelningen var cirka 65/35 procent. Av områdesfakta på stadens hemsida framgår att det i stadsdelen Högdalen finns 5284 lägenheter i flerbostadshus, 303 småhus och 160 specialbostäder. Av lägenheterna i flerbostadshusen är 55 procent upplåtna med hyresrätt och 45 procent är bostadsrätter. Projektet ska fortsatt verka för cirka 6 lägenheter i gruppbostad enligt LSS (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade). Arbetsplatser och lokaler Projektet planerar nu för cirka 3700 kvadratmeter nya centrumlokaler, vilket är en minskning med 1300 kvadratmeter jämfört med inriktningsbeslutet. Handelsytorna uppskattas nu möjliggöra cirka 20 nya arbetsplatser, vilket är en minskning med 7 arbetsplatser jämfört med inriktningsbeslutet. De 6 nya lägenheterna i gruppbostad enligt LSS (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade) medför cirka 6–8 anställda. Social hållbarhet Projektet har fortsatt blandade upplåtelseformer, även om en liten förändring har skett i fördelningen mellan hyresrätter och bostadsrätter (se Bostadsbebyggelse). Jämfört med inriktningsbeslutet har markparkering på det nya torget nu i huvudsak tagits bort i syfte att skapa bättre stadskvaliteter. Projektet tar i anspråk befintliga bilparkeringar och vägområden. Trappan som möjliggörs öster om tunnelbanestationen ska stärka kopplingen mellan Högdalens centrum och parken Bandängen. Den kommer att utgöra ett nytt rörelsestråk i centrum, och öka tryggheten längs gång- och cykelvägen genom tunneln intill tunnelbanespåren under centrum. Barn Projektet innebär att stora delar av befintliga bilparkeringar tas i anspråk för den nya bebyggelsen och nya torgytor, vilket bör förbättra barns möjlighet till rörelse och trygghet i centrum. Den allmänna platsmarken planeras att stärka rörelsemönster med trygga och trafikseparerade gångvägar som knyter samman noder. Tydliga gångstråk och reducerade fordonsrörelser på torget bidrar till en säkrare miljö för barn. Tillgänglighet Parkering för rörelsehindrade (rhp) föreslås finnas både i garage och som markparkering på Önskehemsplan. För att möjliggöra rhp till boende inom Fotot 2 föreslås en kantstensparkering på allmän plats längs med Harpsundsvägen anläggas när ett eventuellt behov uppstår. Miljömässig hållbarhet Projektet medför en omledning av busstrafiken på Önskehemsgatan. Det kommer att innebära ökade trafikbullernivåer vid befintliga bostäder inom fastigheterna Putsbruket 3 och Tvärslån 3 intill det nya Önskehemskvarteret. Bullerutredningen visar att gränsvärden för ekvivalenta ljudnivåer överskrids för vissa av de befintliga bostäderna inom nämnda fastigheter. Det kommer att behövas närmare undersökningar av fasadernas ljudisolering samt sannolikt åtgärder på fönster och ventiler. Inför detaljplanens granskning ska avtal träffas som säkerställer att Niam åtar sig att genom lämpliga åtgärder se till att befintliga bostäder klarar gränsvärdena för buller. Stomljud och komfortvibrationer behöver beaktas i den kommande detaljprojekteringen för Fotot 2, då fastigheten är belägen direkt intill brokonstruktionen över tunnelbanan, där även bussterminalen finns. Vibrationsdämpande åtgärder kan behövas. En miljöteknisk markundersökning har genomförts inom markparkeringen söder om Önskehemsgatan. Marken var svårborrad, och prover kunde endast tas på fyllnadsmassor mellan 0–0,5 meters djup. Det påvisades inga föroreningshalter som överskred Stockholms storstadsspecifika riktvärden eller som innebär risk för den planerade markanvändningen. För de markföroreningar som ändå påträffades (alifater, PAH-H, bly och aromater) gjorde kontoret i mars 2024 en underrättelse till miljöförvaltningen. Miljöförvaltningen har under februari 2026 beslutat att avsluta ärendet utan ytterligare åtgärd. Ytterligare undersökningar behöver göras av djupare jordlager i samband med schaktarbeten för byggnationen. Kompensation för ianspråktagen grönyta Projektet ianspråktar fortsatt inte några grönytor. Staden planerar för nyplantering av träd längs gator för att ersätta de befintliga träd som behöver tas ned och har ett bevarandevärde. Även på västra delen av torgytan på Önskehemsplan planeras det för träd. Konstnärlig utsmyckning Projektet ska inför kommande genomförandebeslut utreda möjligheterna för konstnärlig utsmyckning. Genomförandefrågor Tidplan och kommande beslut Projektet har en preliminär och översiktlig tidplan. Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanen kommer att antas under hösten 2029. Mot bakgrund av detta planeras byggstart till 2030 och första inflyttning bedöms till 2034. Nästa beslutstillfälle för exploateringsnämnden blir när genomförandebeslut ska fattas samt köpeavtal och tomträttsavtal ska träffas med byggaktören, preliminärt Q2 2029. Projektområdet är trångt och komplicerat. Utbyggnaden av projektet kommer att behöva ske i etapper gällande Önskehemskvarteret och Imröret 10, för att säkerställa att både trafik, handel och tillgänglighet kan upprätthållas under byggtiden. Särskilt viktigt är samordningen med projekt Rangstaplan på andra sidan Högdalens centrum som kan behöva genomföras före arbetena vid Önskehemsplan. Befintlig elnätstation vid Önskehemsplan behöver flyttas och kan kräva provisorier. Fjärrvärmeledningar behöver flyttas och eventuellt behöver en fjärrvärmekammare byggas om. Busstrafikens framkomlighet behöver säkerställas under byggtiden, vilket kommer att medföra behov av omledning och tillfälliga lösningar. Utbyggnaden av Fotot 2 kommer att påverka gångytor i centrum vid tunnelbanestationen och eventuellt även bussterminalen. Befintlig grillkiosk kommer att behöva hitta en annan lokalisering när utbyggnaden inom Fotot 2 börjar. Genomförandefrågorna kommer att beskrivas och preciseras ytterligare inför genomförandebeslutet. Risker och osäkerheter Utöver riskerna som beskrivs ovan under Ekonomiska osäkerheter har andra risker identifierats och de som bedöms ha störst påverkan på projektet lyfts nedan. I många projekt sker en kraftig ökning av kostnader för ledningsflyttar jämfört med uppskattad kostnad i tidigt skede. I det här projektet finns det behov av ytterligare en elnätstation utöver den befintliga elnätstationen som ska flyttas. Det finns svårigheter med att hitta placering för tillkommande elnätstation. Stockholm Exergis befintliga underjordiska fjärrvärmekammare ligger delvis under det nya Önskehemskvarteret vilket kan medföra minskning av byggrätten och mindre intäkter. Stockholm Exergi har presenterat en lösning där kammaren tas bort, men ännu inte satt pris på föreslagen lösning. Gränsvärdena för buller överskrids enligt beräkningar vid två befintliga bostadshus i området. För att avhjälpa detta kan fönsteråtgärder på befintliga bostadshus bli aktuella, vilket i så fall kräver avtal med dessa och finansiering. Speciallösningar behövs för torget ovan Niams garage. Det är en risk att genomförbara lösningar inte hittas och att de eventuella lösningarna blir fördyrande. Trafikkontoret har deltagit i förankringsarbete kring hur stort ”jorddjupet” behöver vara mellan överkant garage och torgyta. I det fortsatta systemhandlingsarbetet behöver detta följas upp noggrant. Avstämning med trafikförvaltningen om bussar har genomförts. Trafikförvaltningen är informerade om att det kommer att finnas utrymme för två nya hållplatslägen för bussar längs Skebokvarnsvägen. Trafikförvaltningen blev tillfrågade innan markanvisningen skedde 2022 om de var intresserade av dagens stora parkeringsyta för framtida bussterminal, men tackade då nej på grund av att avståndet till Högdalens tunnelbanestation var för långt. Hur utökad kapacitet i bussterminalen ska hanteras är framför allt en fråga för trafikförvaltningen. Projektet möjliggör två nya hållplatslägen, vilket är fler än idag. Sammantaget bedöms riskerna vara betydande men hanterbara, de kommer krävas fortsatt noggrann analys och uppföljning i det kommande arbetet. Kommunikation Projektet medför ändrade trafikrörelser och ett nytt underjordiskt garage med ett allmänt torg ovanpå. Avståndet mellan överkant på garagetaket och torgytan är relativt litet. En fortsatt nära dialog med trafikkontoret kommer att behövas. Kontoret kommer även fortsättningsvis att hålla trafikförvaltningen informerade om projektets framskridande med avseende på bussarnas ändrade körvägar och möjliggörandet av nya hållplatslägen för bussar. Projektet ska fortsatt verka för cirka 6 lägenheter i gruppbostad enligt LSS (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade) enligt önskemål från stadsdelsförvaltningen/socialförvaltningen. När detta ärende skickas till exploateringsnämnden skickas det också ut till ledamöterna i Enskede-Årsta-Vantörs stadsdelsnämnd. Då projektet bedöms medföra en projektutgift över 50 miljoner kronor har avstämning skett med stadsledningskontoret. Kontorets sammanfattande bedömning Projektet bidrar till att utveckla och stärka Högdalens centrum i enlighet med översiktsplanen. Kopplingen mellan Bandhagen, Högdalen och Rågsved är utpekat som ett viktigt strategiskt samband som behöver stärkas för att uppnå ett socialt hållbart Stockholm. Högdalens centrum är ett viktigt stadsdelscentrum i söderort och genom föreslagen utveckling av centrum kan tillgängligheten till stadskvaliteter, samt rörelse och utbyten mellan omgivande stadsdelar öka. Projektet stadsutvecklande värden är betydande och bidrar till stadens mål om fler bostäder, stärkt serviceutbud, förbättrade offentliga miljöer och ökad trygghet. Projektet innebär en utvidgning av dagens centrum och ger ett välbehövligt tillskott av bostäder, däribland ett stort antal nya bostadsrätter, till stadsdelen i ett mycket kollektivtrafiknära läge. Projektet omfattar byggnation på redan hårdgjorda ytor som idag används för markparkering, inlastning och avfallshantering. Några rekreativa eller ekologiska värden riskeras inte. Kontoret ser fortsatt att projektet bidrar positivt och anser att det därför är angeläget att påbörja en systemhandling för att få underlag till arbetet med att förbättra projektets ekonomiska situation. Det förnyade inriktningsbeslutet skiljer sig inte från tidigare beslutad utredningsbudget även om det den totala projektekonomin har försämrats. I den fortsatta planeringen mot genomförande och inför nästa beslutstillfälle (genomförandebeslut) behöver projektet kunna visa en bättre lönsamhet. Slut Bilagor 1. Detaljplaneförslaget 2. Lönsamhetskalkyl och exploateringsnyckeltal PLANBESTÄMMELSER Markens anordnande och vegetation Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. n Mark ska i väster ansluta i nivå mot allmän plats. 1 Endast angiven användning och utformning är tillåten. I plankartan redovisas färgen för det huvudsakliga ändamålet Markreservat för allmännyttiga ändamål inom respektive område. u Markreservat för allmännyttiga underjordiska ledningar. 1 (Avgränsas av sekundär egenskapsgräns) GRÄNSBETECKNINGAR x Markreservat för allmännyttig gångtrafik till en fri höjd av 1 Planområdesgräns minst 4,0 meter. Användningsgräns Placering Egenskapsgräns p Fasad i bottenvåning ska vara indragen till sekundär 1 Sekundär egenskapsgräns användningsgräns från användningsgräns allmän platsmark. Pelare får finnas under bostadshus. (Avgränsas Kombinerad egenskapsgräns av sekundär egenskapsgräns) p Fasad i bottenvåningen ska vara indragen till sekundär ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN 2 användningsgräns från användningsgräns allmän Allmän plats platsmark. (Avgränsas av sekundär egenskapsgräns) GATA Gata Skydd mot störningar PARK Park m Bostäder ska utföras så att stomljud i boningsrum inte 1 överstiger ljudnivån 32 dBA (fast) vid tågpassage. TORG Torg m Byggnader ska utformas så att komfortvägd vibrationsnivå i 2 bostadsrum ej överskrider 0,4 mm/s. Kvartersmark m Uteplats på takterass ska erhålla högst 50 dBA B Bostäder 3 dygnsekvivalent och högst 70 dBA maximal ljudnivå dag- (B) Bostäder. Avgränsad vertikalt nedåt till +29.0 meter och och kvällstid från trafikbuller. Bullerplank får uppföras upp 1 uppåt till +39.5 meter över angivet nollplan till 1,6 meter över takterrassens gårdsyta. (B ) Bostäder. Avgränsad vertikalt nedåt till +29.0 meter och m Uteplats på takterass ska erhålla högst 50 dBA 2 3 uppåt till +39.2 meter över angivet nollplan dygnsekvivalent och högst 70 dBA maximal ljudnivå dag- och kvällstid från trafikbuller. Om buller överskrider C Centrum gällande gränsvärden får bullerplank uppföras upp till 1,6 (C) Centrum. Avgränsad vertikalt nedåt till +29.0 meter och meter över takterrassens gårdsyta. 1 uppåt till +39.5 meter över angivet nollplan m Riktvärdet för trafikbuller får överskridas för bostäder som 4 (C ) Centrum. Avgränsad vertikalt nedåt till +29.0 meter och har fasad mot väster på de två första bostadsplanen. Detta 2 uppåt till +39.2 meter över angivet nollplan möjliggörs genom att bullerdämpande åtgärder på balkong ska utföras så att bostäder får minst hälften av E Elnätstation 1 bostadsrummen mot fasad med högst 55 dBA ekvivalent ljudnivå. P Parkering m Riktvärde för trafikbuller får överskridas för bostäder som (P) Parkering. Avgränsad vertikalt nedåt till +29.0 meter och 5 1 har fasad mot söder på samtliga våningsplan, väster på uppåt till +39.5 meter över angivet nollplan första bostadsplanet eller öster på de tre första (P ) Parkering. Avgränsad vertikalt nedåt till +29.0 meter och bostadsplanen. Detta möjliggörs genom att 2 uppåt till +39.2 meter över angivet nollplan bullerdämpande åtgärder på balkong ska utföras så att bostäder får minst hälften av bostadsrummen mot fasad med högst 55 dBA ekvivalent ljudnivå. EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖR ALLMÄN För bostäder där inte andra bullerbestämmelser anges, gäller att om PLATS ekvivalent ljudnivå vid bostadens fasad överstiger 60 dBA ska minst hälften Utformning av allmän plats av bostadsrummen vara vända mot ljuddämpad sida. För bostäder med boarea maximalt 35 kvm gäller istället att minst hälften av bostadsrummen tak Tak medges och ska vara av genomsiktligt glas. 1 ska vara vända mot ljuddämpad sida om ekvivalent ljudnivå vid bostadens fasad överstiger 65 dBA. Med ljuddämpad sida menas fasad som har en EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖR ekvivalent ljudnivå på högst 55 dBA och maximal ljudnivå nattetid på högst 70 b KVARTERSMARK dBA. f 4 f 4 h Begränsning av markens utnyttjande 9 Stängsel, utfart och annan utgång 4 Marken får inte förses med byggnadsverk. Trappor, Utfartsförbud terrasser och stödmurar får anordnas. C Endast byggnadsverk under mark. Utformning h f f Balkonger ska placeras inom bostadshusens hörn på 6 1 9 Byggnaders användning samtliga våningsplan ovan sockelnivå. Balkonger får s m1 f s 1 Byggnadens bottenvåning får endast användas för endast glasas in utan synliga profiler innanför räcke. f 3 h u h u 4 f 9 h centrumverksamhet och bostadskomplement. f 2 Takterrass avsedd för gemensam uteplats ska finnas. 2 f f 3 B 1 5 1 6 s 2 Byggnadens två sockelvåningar får endast användas för Fallskydd ska vara integrerat med gestaltningen av b b 3 10 s C centrumverksamhet, bostadskomplement, elnätstation och fasaden upp till angiven nockhöjd. Genomsiktligt fallskydd 1 h nedfart till underjordiskt garage. får uppföras upp till 0,5 meter ovanför angiven nockhöjd. 5 1 T b 10 f 1 f u O R s 3 Byggnad får endast uppföras för hiss- och trappförbindelse f 3 Bottenvåningens fasader ska huvudsakligen vara 2 a m 3 1 G till underjordiskt garage samt till garaget tillhörande uppglasade och i övrigt bestå till övervägande del av 1 P A 4 ta k tekniska installationer. klinker i ljus varm kulör. R s Endast parkering, lastfar och komplementytor för bostäder f Bottenvåningens fasader ska innehålla genomsiktliga K T 1 4 4 O K och centrum medges. fönster mot torgytor. R R G x A f Den övre sockelvåningens fasader ska huvudsakligen vara Höjd på byggnadsverk 5 1 P s P i betong med ljus varm kulör. Stora genomsiktliga h h Högsta nockhöjd är 44.3 meter över angivet nollplan. 3 f \11\ 1 fönsterpartier ska finnas mot alla väderstreck. Inslag av 2 T 6 u h 2 Högsta nockhöjd är 44.5 meter över angivet nollplan. klinker och trä medges. O ( B R G T O 1 h 3 Högsta nockhöjd är 45.6 meter över angivet nollplan. f 6 Fasader ska huvudsakligen vara uppglasade. I övrigt ) R medges klinker i varm ljus kulör. Skärmtak ovan entré 2 ( C ) s ( B G h 4 Högsta nockhöjd är 46.8 meter över angivet nollplan. medges med en minsta frihöjd om 3,5 meter. 2 (P ) 4 1 ) ( C h 5 Högsta nockhöjd är 48.5 meter över angivet nollplan. f Volymen ska vara avläsbar som en egen byggnadskropp 2 ) \3\ 7 ( P 1 h Högsta nockhöjd är 49.7 meter över angivet nollplan. från bottenvåning till takvåning. x ) 6 s 1 1 2 h f s \4\ h 7 Högsta nockhöjd är 50.4 meter över angivet nollplan. f 8 Endast franska balkonger medges. 7 f 4 h Högsta nockhöjd är 60.9 meter över angivet nollplan. f Tekniska anordningar ovan högsta nockhöjd medges. 2 T 8 9 5 s O h Högsta nockhöjd är 73.4 meter över angivet nollplan. f Bullerplank ska vara genomsiktligt. h R 9 10 2 f G 7 2 f f s G h 10 Högsta nockhöjd är 92.2 meter över angivet nollplan. Ovan sockelvåning ska byggnad utformas med ljusa varma kulörer i puts eller A T A 3 5 b 1 C 1 h 1 m t a h 11 Högsta nockhöjd är 93.9 meter över angivet nollplan. betong. Eventuella elementskarvar ska vara helt integrerade i gestaltningen. Bostadshusens tak ska utformas som ett platt tak. Tekniska utrymmen och s 2 h 11 f 1 f B C s 2 h 7 f 3 f 5 n 1 G s A 1 h 9 m B m C 3 f 2 f 3 f 1 0 b k 1 S s te k k k a ä n r p i m s la k t a a ce k a r o n a v o s a r i d n n n d b i r n o a g s g a t n a r a d f å s m r e i n s n t t s i r c é t k e 2 a r ,5 u t il m p lå p e t s t m e m r a x f e r i d å m n e a n f l a t m s 1 a , i 3 n d s l m iv ta e . t f e ri r h ö ö v jd e r o n m o c 3 k ,5 h ö m jd e t o e c r h . 7 E T 1 1 p 1 ( P ) s 2 h R G A 2m Utförande 1 f f 8 5 2 5 f b O 1 b b 1 Bjälklag ska utföras planterbart. 8 T 3 b Bostadsentré ska finnas mot öster. 6 2 b Bostadsentré ska finnas mot söder eller öster. u 3 b Entré till centrumlokal ska finnas mot norr. 4 u b Bostadsentré ska finnas mot väster. 5 1 b Bostadsentré ska finnas mot söder. 1 6 p 1 Villkor för startbesked a Startbesked får inte ges för ändrad markanvändning för 1 Förstoring bostäder förrän bullerreducerande åtgärder som åstadkommer att ljud från installationer inte överstiger 45 p dBA ekvivalent ljudnivå dag och kväll (kl 06 - 22) samt 40 dBA ekvivalent ljudnivå natt (kl 22 - 06) vid bostäder. 1 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år och börjar gälla fr.o.m. Laga Kraft GRUNDKARTA Stadsdelsgräns Kvarter enligt detaljplan, Allmän plats-gräns Fastighetsgräns (Kvarterstraktgräns,Traktgräns Fastighetsområdesgräns) Fastighetsutrymmesgräns 3D Fastighetsbeteckning \ 2 \ Fastighetsbeteckning 3D Gemensamhetsanläggning Servitutsområde Ledningsrättsområde Byggnad Väg/gångbanekant Staket Mur Träd Nivåkurvor Markhöjd Transformatorbyggnad NORR Koordinatsystem: Sweref 99 18 00 i plan och RH2000 i höjd. Upprättad av Stadsmätningsavdelningen Aktualitetsdatum 2025-02-17 Karin Edsman Kartingenjör 0 25m Skala 1:500, utskriftsformat A0 kliW araS :daC UPPLYSNINGAR Förstoring som förtydligar utbredning för bestämmelse p1 och u1 (ej Planen består av: skalenlig). - plankarta med bestämmelser Till planen hör: - planbeskrivning Planen är upprättad enligt plan- och bygglagen (PBL 2010:900), standardförfarande. SAMRÅDSHANDLING Detaljplan för del av fastigheten Imröret 10 m.fl. vid Önskehemsplan i stadsdelen Högdalen i Stockholm Stockholms stadsbyggnadskontor Planavdelningen 2025-03-19 Karin Stenqvist Robert Moberg planchef stadsplanerare Påbörjad av SBN Godkänd av SBN Antagen av Laga kraft S-Dp 2020-11016 61011-0202 rnD ,91-30-5202 ,rotnoksdanggybsdats smlohkcotS ,tsivqnetS niraK - tnemukod tnäkdoG H8001104 Önskehemsplan Nuvärdeskalkyl Tidigare utgifter/inkomster Investeringskalkyl Mnkr År tom 2025 Mnkr År 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 & senare Total Utgifter* Utgifter* Investeringsutgift, markförvärv 0,0 Investeringsutgift, markförvärv 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Investeringsutgift kvartersmark -2,0 Investeringsutgift kvartersmark -0,3 -0,2 -0,1 -0,4 -0,1 0,0 0,0 0,0 -0,1 0,0 0,0 -1,3 Investeringsutgift allmän platsmark -3,6 Investeringsutgift allmän platsmark -3,3 -3,1 -0,3 -7,4 -35,2 -34,6 -3,8 -4,0 -30,2 0,0 0,0 -122,2 Delsumma investeringsutgifter -5,6 Delsumma investeringsutgifter -3,6 -3,3 -0,5 -7,8 -35,3 -34,7 -3,9 -4,1 -30,3 -0,1 0,0 -123,5 varav ej aktiverbara utgifter (ingår i varav ej aktiverbara utgifter (ingår i delsumma delsumma investeringsutgifter) -0,5 investeringsutgifter) -0,4 -0,2 -0,1 -0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,8 Driftskostnader TRN+SDN Driftskostnader TRN+SDN 0,0 0,0 0,0 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,6 Underhållskostnader trafiknämnden Underhållskostnader trafiknämnden 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Summa negativa kassaflöden* -5,6 Summa negativa kassaflöden* -3,6 -3,3 -0,5 -7,9 -35,4 -34,8 -4,0 -4,2 -30,4 -0,2 0,0 -124,1 Inkomster** Inkomster** Investeringsinkomst kvartersmark 0,0 Investeringsinkomster kvartersmark 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Investeringsinkomster allm. platsmark 0,0 Investeringsinkomster allm. platsmark 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Delsumma investeringsinkomster 0,0 Delsumma investeringsinkomster 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 varav ej aktiverbara inkomster (ingår i varav ej aktiverbara inkomster (ingår i delsumma investeringsinkomster) 0,0 delsumma investeringsinkomster) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 varav icke offentliga bidrag (ingår i varav icke offentliga bidrag (ingår i delsumma delsumma investeringsinkomster) 0,0 investeringsinkomster) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Försäljningsinkomster 0,0 Försäljningsinkomster 0,0 0,0 0,0 39,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 39,5 Delsumma försäljningsinkomster 0,0 Delsumma försäljningsinkomster 0,0 0,0 0,0 39,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 39,5 Löpande inkomster/intäkter avgälder Löpande inkomster/intäkter avgälder 0,0 0,0 0,0 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 12,1 Övrig inkomster/intäkter Övriga inkomster/intäkter 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Delsumma övriga inkomster/intäkter 0,0 Delsumma övriga inkomster/intäkter 0,0 0,0 0,0 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 0,0 12,1 Summa positiva kassaflöden** 0,0 Summa positiva kassaflöden** 0,0 0,0 0,0 41,2 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 0,0 51,6 Nettokassaflöde -5,6 Nettokassaflöde exklusive restvärden -3,6 -3,3 -0,5 33,4 -33,7 -33,0 -2,2 -2,4 -28,6 1,6 -72,5 Restvärden*** Tomträttsavgälder 61,2 61,2 Driftskostnader TRN+SDN -3,6 -3,6 Underhållskostnader trafiknämnden -2,2 -2,2 Investeringsutgift kvartersmark 0,0 0,0 Investeringsutgift allmän platsmark 0,0 0,0 Investeringsinkomster kvartersmark 0,0 0,0 Investeringsinkomster allmän platsmark 0,0 0,0 Försäljningsinkomster 0,0 0,0 Övriga intäkter 0,0 0,0 Summa restvärden 55,3 55,3 Projektspecifika nyckeltal Nettokassaflöde - inkl. restvärden -3,6 -3,3 -0,5 33,4 -33,7 -33,0 -2,2 -2,4 -28,6 56,9 -17,1 Exploateringskostnad kr/ekv lägenhet i löpande prisnivå -513 748 Nettonuvärde, diskontering 5 % i mnkr -18 Exploateringskostnad kr/kvm BTA i löpande prisnivå -5 137 Nettonuvärde per ekv lght i tkr -72 Nettonuvärde, diskontering 5 % i mnkr inkl tidigare nedlagda utgifter och inkomster -24 Nettonuvärde per ekv lght i tkr inkl tidigare nedlagda utgifter och inkomster -94 Resultatanalys tom 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 & senare Resultatpåverkan ExplN */** Löpande intäkter 0,0 0,0 0,0 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 max 1,7 Ej aktiverbara utgifter/inkomster netto**** -0,5 -0,4 -0,2 -0,1 -0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Internränta 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,1 -3,5 max -3,1 Avskrivningar 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -3,2 max -3,2 Reavinster/förluster 0,0 0,0 0,0 0,0 38,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Offentliga bidrag upplösning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Offentliga bidrag internränta 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 max 0 Summa resultatpåverkan nämnd -0,4 -0,2 -0,1 40,3 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 -4,9 Resultatpåverkan TRN+SDN */** Icke offentliga bidrag upplösning 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Kalkylen upprättad av: Driftskostnader TRN+SDN 0,0 0,0 0,0 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1mellan -0,1 och -0,1 Skutin, Johan Underhållskostnader trafiknämnden 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 mellan 0 och -0,1 Summa resultatpåverkan TRN+SDN 0,0 0,0 0,0 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 Kalkylen granskad av *Negativa kassaflöden, dvs utflöden av pengar, anges med negativa tecken (minustecken) före beloppen (ekonomichef eller motsvarande): **Positiva kassaflöden, dvs inflöden av pengar, anges med positivt tecken ***Restvärden, dvs ekonomiska konsekvenser som inträffar efter kalkylperiodens slut (utvecklingen från år 11 och framåt, blir kassaflöde år 10) Nuvärdemall_Huvudprojekt Reviderat 2026-01-12 Önskehemsplan 2026-03-11 påslag MIN.xlsx Expl-Nyckeltal Prisnivå 2026 FÖRUTSÄTTNINGAR Antal lägenheter 183 Antal kvm BTA bostäder 18 340 Antal kvm BTA kommersiellt 6 790 Antal kvm BTA tomträtt 18 360 Antal kvm BTA försäljning 6 770 Antal kvm BTA, privat 0 Summa kvm BTA 25 130 Totalt antal kvm inom detaljplanen (exklusive parkmark, gator och vatten) 5 000 Andel tomträtt av totala antalet kvm BTA 73% Andel försäljning av totala antalet kvm BTA 27% Andel privat av totala antalet kvm BTA 0% Summa ekvivalenta lägenheter 251 UTGIFTER (tkr) Fast pris Kvartersmark - Markförvärv 0 - Iordningställande av mark 3 169 Summa kvartersmark 3 169 Allmän plats 98 925 Summa allmän plats 98 925 SUMMA UTGIFTER 102 094 INKOMSTER (tkr) Markförsäljning 37 225 Iordningställande av kvartersmark 0 Allmän platsmark 0 Icke offentlig bidrag (Exploateringsbidrag) 0 Offentlig bidrag 0 SUMMA INKOMSTER 37 225 NYCKELTAL Nettoexploateringsutgift per ekvivalent lägenhet (tkr) 406 Markutgift per ekvivalent lägenhet (tkr) 13 Markanläggningsutgift per ekvivalent lägenhet (tkr) 394 Exploateringsgrad 5,03 Nettonuvärde (tkr) -18 035 Nettonuvärde per ekvivalent lgh (tkr) -72 Nuvärdemall_Huvudprojekt Reviderat 2026-01-12 Önskehemsplan 2026-03-11 påslag MIN.xlsx